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类型:商场选址规划原作者: 来源: 转载者:JWing
时间:2015-4-3 15:58:29   文字【    】 人气:

福州乐都汇内外因交困导致客流骤降

 

  据悉,开业仅四年的福州乐都汇目前面临发展瓶颈,出现客流急剧下降、商户退租的现象,而这些现象出现的原因在于乐都汇自身存的内外力量方面的弊端。

 

  特立独行

  购物中心一楼餐饮占比大

 

  经常逛商场的女士不难发现,福州的商场一层必定是化妆品、珠宝首饰的阵地,而餐厅多设置在地下一层或高层。可昨日,东南快报记者走访乐都汇购物中心却发现,经过这几年的品牌调整,商场一层的业态与其他商场相比,餐饮区却占大比重,例如可末厨房、海底诱惑、哥林多海鲜火锅等,围挡部分也大红字标识“品牌餐饮入驻,敬请期待”字样。在其四楼,也入驻有大丰收、小鱼小牛、揽记火锅、青衣等餐饮品牌。为何乐都汇会如此特立独行?对此,业内资深人士透露,多数商场的安排并未随意,通常商场的1层临街,客流量是最大的,租金相对就比较高。在黄金地段,商场1层的租金有时甚至是2层的几倍。而像化妆品这样的是易耗品,购买率高,其租金承受能力就比较强。“在一楼腾出大面积让位餐饮,人气不足才会导致这样的局面。”上述人士称,一般餐饮的平均租金明显低于服饰、珠宝、化妆品等业态。同时,为聚拢人气,开业三年多,乐都汇才悄然启动停车收费,收费标准也低于市场行情。其实,商场越强势、人气越高,启动收费的时间点会越早,这在一定层面上也能看出其底气不足。据了解,影院、餐饮、电玩、儿童类别商铺通常分布在商场的高楼层,因为它们属于目的性消费,放置在高层是为了拉动人气。另外,这一类店铺的租金承受能力也较低。原先台江万达广场在一楼设置的些许轻餐饮,涉及咖啡、糕点等,未来也都计划往高楼层移,从这点就足以佐证。

 

  内外交困

  万达分流客源商场动线设计不科学

 

  昨日,即便在乐都汇的一楼和主力店超市里,客流量也并不乐观,餐饮区即便是到中午临近12时,也是一片空位。

 

  这与当时开业当日迎来近七万的客流量相比,如今却显得有些天壤之别。

 

  曾对此做过调研的市场人士称,当时仓山万达一开业,就分流了80%原先属于乐都汇的客源,这样的打击是相当致命的。如今,乐都汇的日均客流量差不多就一两万,这与仓山万达十几万的客流量相比,差距悬殊。

 

  其实,相比体量而言,乐都汇就已望尘莫及,3万平方米的体量,在一定程度上就显示出原先定位国际型购物中心的尴尬。

 

  “当时客流量骤降的同时,导致第二年7月,20多户租户退场。”上述市场人士称,当时就有商户转而投奔临近的仓山万达广场。

 

  除了外部竞争原因,走访中,东南快报记者也发现,乐都汇自身商场动线设计并不科学。

 

  据了解,商场的自动扶梯多为X形,如果顾客逛到一半想下去,通常要沿着中庭走半圈才能到下行电梯处,等于又多逛了几家店。

 

  可是,在乐都汇,手扶梯是直行前往二楼超市,与升降电梯一样,同处于商场的前部,这样就会导致客流量很少会逛到商场的后半部。

 

  据上述市场人士调研发现,如果有一万的客流量,最多也就只有两千人能走到商场的后面。

 

  不仅如此,开业时曾高调对外发布,商场四楼将引进金逸电影院,最后却毫无进展。据有关渠道了解到,这其中也是因为设计缺陷而告吹,未来对于商场设计的缺陷,目前已透出风声谋求改进。

 

  自救脱困

  瞄准周边社区增加体验式消费

 

  对于上述种种,乐都汇其实并不是毫无应对。

 

  去年华润收购乐都汇项目之后,让升级为央企商业地产品牌的乐都汇备受业内关注,业内认为会让其迎来新一轮的优化升级。

 

  其实,从去年开始,细心的人会发现,除了增加餐饮比重来吸引更多人气,其推出的活动无不针对社区家庭互动亲子活动,例如一楼就有部分面积专门腾出开展长期的欢乐课堂亲子活动。

 

  据了解,在浦上商圈周边五公里,就有40多个社区,目标客群量就达到30多万人。

 

  业内调研发现,乐都汇的餐饮品牌其实与仓山万达还是有所区分,例如小鱼小牛、揽记火锅等,这是其独有品牌。不过,要引进这样的知名品牌,商场在招商时难免要给出比较低的租金。

 

  “有不同的餐饮,也会吸引客群专门前来。”业内分析称,甚至还会有客群因为仓山万达人满为患,转而投向乐都汇消费,因餐饮这块而吸引来的客流量占比会超过50%。

 

  此外,乐都汇从开业就开通的免费巴士,将触角延伸至鼓楼、台江甚至是闽侯大学城。东南快报记者平时观察发现,由于班车一小时才发车一次,因此并未为其带来足够的客流量。

 

  值得注意的是,目前,乐都汇的客流量占比周边社区目标客群不到1%,未来可提升的空间仍旧很大。业内人士称,关键是如何在维护好现有固定客群的基础上,通过精准定位来撬动更多的市场份额。

 

  专家建议

  开一个社区型超市在大学城多下功夫

 

  福建省商贸业联合会商业经济研究专委会主任许安心表示,乐都汇体量小,离万达广场近,往社区型方向调整也有可选择的理由。不过,位于浦上商圈,未来若政府未对交通方面进行引流规划,等到红星国际、爱琴海购物公园开业后,交通承载量将会是其面临的一大瓶颈。

 

  “乐都汇那地方适合开一个社区型的超市,辅助配合差异性的业态,与万达形成互补。”在许安心看来,大企业强调的是标准流程,对于差异化经营调整,并非易事,这也是一大阻力。同时,其免费巴士延伸至鼓楼、台江效果肯定不佳,不过,闽侯大学城可以多下点工夫,毕竟那边目前可消费的地方并不多,永辉超市(601933,股吧)仅3000平方米,日营业额就能达到六七十万元,可想而知其市场需求有多大。

 

 

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